Investir dans une résidence sénior : quels avantages ?

Publié le 13/12/23

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Investissement locatif
Défiscalisation

Avez-vous déjà pensé à investir dans une résidence sénior grâce au dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ? Pourtant, c’est un investissement qui présente de nombreux avantages. Aux atouts déjà offerts par le régime fiscal LMNP s’ajoute une demande grandissante en logements séniors. En effet, face au vieillissement de la population, l’INSEE estime que les besoins en hébergements spécifiques doubleront d’ici 2050. La conjoncture est donc idéale pour se lancer dans ce type d’investissement, et bénéficier d’un placement sûr pour l’avenir. Explications. 

Pourquoi le marché des résidences sénior est-il porteur ? 

Qu’est-ce qu’une résidence sénior ? 

Parmi les différentes résidences de services proposées sur le marché de l’immobilier, les résidences séniors s’adressent aux personnes âgées autonomes ou semi-autonomes. Ces établissements regroupent des logements indépendants (du studio au 4 pièces, parfois même des maisons de plain-pied), conçus pour faciliter la vie quotidienne des séniors. Des services para-hôteliers et des services de loisir et de divertissement sont proposés à ses résidents. Non médicalisées, les résidences séniors ne doivent pas être confondues avec les EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). À ce titre, le personnel présent sur place ne dispense pas de soins médicaux. 

Un marché à fort potentiel 

On compte aujourd’hui plus de 15 millions de personnes âgées de plus de 60 ans en France. Et ce chiffre devrait considérablement augmenter dans les prochaines années. En effet, d’ici 2060, un 1 Français sur 3, soit plus de 22 millions, aura plus de 60 ans. L’offre reste aujourd’hui insuffisante face à cette tendance démographique : 20 % des plus de 60 ans souhaitent habiter dans une résidence sénior, ce qui représente 10 fois l’offre disponible. L’INSEE (Institut National des Statistiques et des Études Économiques) préconise une augmentation du nombre de places de 20 % d’ici à 2030. À l’horizon 2050, les places en résidence sénior devraient augmenter de 50 % pour répondre à la demande. 

Par ailleurs, face aux avancées médicales et au confort de vie, une nouvelle génération de personnes âgées commence à être observée avec des séniors en meilleure forme, plus actifs, plus exigeants, et demandeurs de liens sociaux. Cette génération considère les résidences séniors comme une solution positive à adopter, incitant les promoteurs et gestionnaires à innover, et à rajeunir leur parc de résidences. 

Dans un tel contexte, investir au sein d’une résidence sénior en LMNP assure un placement rentable et utile à la société. Cet investissement vous permettra d’acquérir un bien d’une forte valeur patrimoniale, qui gardera sa valeur au fil du temps, et qui vous génèrera des revenus supplémentaires. C’est un investissement idéal pour préparer sa retraite

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Quels sont les avantages d'investir en résidence sénior en LMNP ?

Pour rappel, l’investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est la plus ancienne niche fiscale française, conçue pour inciter les particuliers à mettre en location des appartements meublés. Le principal avantage de sa fiscalité est la possibilité de réduire l’assiette fiscale de ses revenus locatifs, en déduisant les charges et les amortissements du bien. Ces revenus deviennent le plus souvent non-imposables, et ce sur une longue période. Voyons maintenant les avantages de l’investissement en LMNP en résidence sénior. 

 

Une gestion des biens entièrement déléguée 

Contrairement à l’immobilier classique où le propriétaire est chargé de la gestion de son bien, ici le propriétaire délègue l’ensemble de la gestion à un locataire unique, la société gestionnaire, qui sera la seule à s’occuper de l’exploitation de la résidence. Ainsi, trouver un locataire, percevoir les loyers et gérer les éventuels impayés, ou encore réaliser les travaux d’entretiens, concernent uniquement le gestionnaire. Ce dernier s’engage à vous verser un loyer, que le logement soit occupé ou non. 

 

Des sociétés gestionnaires solides et fiables 

Soutenues par de grands groupes, les résidences de services pour séniors se sont développées rapidement durant ces 10 dernières années. Dans le top 5 des enseignes on retrouve : Domitys, les Seniorales, les Girandières, les Jardins d’Arcadie et les Villages d’Or. Les logements peuvent être acquis sur le marché primaire, neuf, par des institutions (Korian, AG2R La Mondiale, la Poste, etc.) ou des investisseurs par le statut LMNP, et revendus sur le marché secondaire, aujourd’hui particulièrement actif. 

 

Une rentabilité attractive 

Un investissement en résidence senior, avec un bail commercial, vous fait bénéficier d’une forte rentabilité, généralement comprise entre 3,3 et 4,5 % nets de charges et de fiscalité. Vous n’avez aucune charge à assumer, hormis la taxe foncière et les charges de copropriété, donc aucune dépense imprévue qui viendrait diminuer la rentabilité de votre bien à long terme. 

 

Un investissement sécurisé par le bail commercial 

En investissant dans un bien avec un bail commercial, l’investisseur LMNP détient toutes les informations sur les points clés de son opération. Il a la connaissance précise des loyers et des charges à venir, ainsi que des engagements du gestionnaire à son égard. Le principal avantage du bail commercial est la garantie contractuelle que le gestionnaire versera des loyers, fixés au préalable, et éventuellement revalorisés chaque année. Et ce, quels que soient le taux d’occupation de la résidence, les frais de fonctionnement, les éventuels travaux, et la gestion du personnel et des locataires. 

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Une possibilité de revente facile 

Le marché secondaire est bien développé ce qui garantit une revente rapide et facile en cas de besoin, à condition d’avoir fait les bons choix quant au gestionnaire et à l’emplacement. Un investissement en résidence sénior a une solide valeur patrimoniale, facilement convertible en liquidité. 

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Comment sélectionner un bien en LMNP en résidence sénior ?

Critère 1 : l’emplacement 

Les résidences séniors sont principalement situées au cœur des villes, ou bien dans les communes de périphérie de 15 000 habitants ou plus. Ces zones disposent en général de services accessibles et de transports en commun faciles d’accès. Ainsi situées, les résidences séniors peuvent répondre aux besoin des personnes « fragilisées » vivant loin des villes. Préférez donc éviter les résidences séniors nécessitant l’usage de la voiture pour se déplacer. 

Critère 2 : la profitabilité de la résidence 

Pour s’assurer un investissement rentable sur le long terme, il faut s’assurer que le gestionnaire soit en situation de réaliser des résultats positifs, lui permettant d’investir. Une taille critique minimum d’au moins 100 logements pour une résidence est une condition permettant au gestionnaire exploitant de mieux amortir ses coûts fixes, et donc d’optimiser son compte d’exploitation. 

Critère 3 : une résidence aux normes 

Il est important de vérifier les résultats des commissions de sécurité, et de demander des précisions sur l’existence d’un plan de travaux. En prévision d’une future mutation du secteur, les travaux passés doivent être un bon indicateur, tout comme les projets d’amélioration, de montée en gamme ou de rénovation.  

Critère 4 : la fiabilité du gestionnaire 

La santé financière du gestionnaire de la résidence est un point essentiel. Il vous faut analyser ses capacités opérationnelles : ses équipes, ses moyens techniques, ses capacités à optimiser le remplissage de la résidence. 

Critère 5 : la clarté du bail commercial 

La durée du bail commercial restante et son caractère ferme, ou en 3/6/9, ou en tacite reconduction, est un critère de solidité essentiel. Les cautions dans le bail, les clauses résolutoires, les conditions de renouvellement des meubles, les indexations de loyer et la répartition des charges sont également des critères à prendre en compte. 

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En bref 

Pourquoi le marché des résidences séniors est-il porteur ?

Dans un contexte où la construction de résidences séniors est devenue une nécessité, en prévision du nombre personnes âgées qui augmente chaque année en France, investir au sein d’une résidence sénior en LMNP assure un placement rentable et utile à la société. Cet investissement vous permettra d’acquérir un bien d’une forte valeur patrimoniale, qui gardera sa valeur au fil du temps, et qui vous génèrera des revenus supplémentaires. C’est un investissement idéal pour préparer sa retraite

Quels sont les avantages d’investir dans une résidence sénior en LMNP ? 

En plus des avantages fiscaux qu’offre le dispositif LMNP, ce type d’investissement vous fait bénéficier d’une rentabilité attractive (de l’ordre de 3,3 à 4,5 %) et d’une sécurité non négligeable. De plus, cet investissement ne nécessite aucun frais de gestion, votre bien étant géré par une société de gestion fiable et solide. 

Comment sélectionner un bien en LMNP en résidence sénior ? 

De nombreux critères sont à prendre en compte avant de trouver le bien idéal, notamment l’emplacement, la clarté du bail commercial, la profitabilité de la résidence et la fiabilité du gestionnaire. Nos experts Quintésens sont là pour vous accompagner dans ces démarches, et vous conseiller au mieux sur votre stratégie d’investissement. 

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