Revendre son bien LMNP en résidence de services : tout ce qu’il faut savoir

Publié le 12/05/23

3 minutes 51

Investissement locatif
Défiscalisation

Vous bénéficiez du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et souhaitez revendre votre bien ? Découvrez comment se déroule la revente d’un bien LMNP en résidence de services, de son estimation à la fiscalité appliquée. 

Pourquoi revendre un bien LMNP en résidence de services ? 

Vous avez investi dans une résidence de services via le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), et vous vous demandez si c'est une bonne idée de revendre votre bien ? La réponse est oui. 

La revente d’un bien LMNP offre de nombreux avantages, et en premier lieu une plus-value intéressante en vous faisant accompagner par un professionnel.  

Ce n’est pas tout, la revente d’un bien sous statut LMNP vous permet de : 

  1. Réaliser un nouvel investissement : dans un autre type de résidences de services, ou via un autre dispositif de défiscalisation immobilière

  2. Récupérer des liquidités : pour faire face aux imprévus de la vie ou financer de nouveaux projets personnels. 

  3. Transmettre un patrimoine : à vos enfants ou à vos ayants-droits (s’ils ont besoin de fonds). 

  4. Diversifier votre épargne : en plaçant l’argent de la vente sur un ou plusieurs autres supports (assurance-vie, PER, SCPI, etc.). 

Note

Bon à savoir : Vous avez investi en LMNP Censi-Bouvard ? Il vous faudra alors attendre 9 ans, à partir de la date de début de votre bail, pour pouvoir revendre votre bien. Pour rappel, la loi Censi-Bouvard, créée en mars 2009, a pris fin le 31 décembre 2022, n’ayant pas été prorogée par la loi de finances 2023.

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Comment estimer un bien LMNP ? 

Pour bien estimer le prix de vente de votre logement LMNP en résidence de services dans le marché secondaire, vous devez prendre en compte plusieurs critères :  

  1. La qualité du gestionnaire. 

  2. L’emplacement. 

  3. La surface. 

  4. Le montant du loyer. 

  5. La durée du bail restant à courir. 

  6. Le coût du gestionnaire et la répartition des charges. 

  7. Les travaux éventuels votés par la copropriété. 

  8. L’état du bâtiment, etc. 

Bien sûr, en plus de tous ces critères, vous devez tenir compte de l’évolution des prix du marché locatif, et donc de la demande. 

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Revente d’un bien LMNP en résidence de services : 3 conseils à suivre 

Parce que la revente de votre location meublée ne s’improvise pas, voici quelques conseils que nous vous recommandons de suivre :  

  1. Revendre votre bien au bon moment : un bien LMNP se revendra mieux en début ou en cours de bail. En effet, un bail qui arrive à son terme peut faire fuir les potentiels acquéreurs. 

  2. Faire une bonne estimation du prix de vente : en somme, vous ne devez pas être trop gourmand en gonflant le prix de vente de votre bien pour obtenir une plus-value importante. Cela pourrait tout simplement avoir l’effet inverse, et décourager les investisseurs de l’acheter. 

  3. Mettre en valeur votre bien : s’il le faut, vous pouvez tout à fait prévoir un petit budget travaux pour donner un coup de frais à votre bien. Un appartement entretenu se vendra en effet mieux et plus rapidement qu’un bien qui nécessite des travaux de rafraîchissement.  

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Revente LMNP : quelle est la fiscalité appliquée sur la plus-value ? 

La plus-value que vous allez réaliser lors de la revente de votre LMNP est soumise à imposition immédiate.  

Toutefois, en fonction du nombre d’années de détention du bien, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière au bout de 22 années. L’exonération est également possible pour les prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention du bien. 

À partir de 5 années de détention, vous bénéficiez d’un abattement sur la plus-value à la revente : 

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Revente LMNP avant 20 ans : qu’en est-il de la TVA ? 

Lorsque vous investissez via le statut LMNP, vous bénéficier d’une récupération totale de la TVA à 20 % pour les résidences de services VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) avec bail commercial, et ce au fil des déblocages de fonds. 

Toutefois, pour profiter de cet avantage fiscal, vous devez conserver votre bien durant 20 ans. 

Si vous décidez de revendre le bien avant ces 20 années, et de cesser votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel, vous devrez alors rembourser la TVA, calculée au prorata du temps qu’il reste à courir sur les 20 années. Cela est également valable si vous revendez votre bien à un acheteur non assujetti au statut LMNP. 

Seule exception : la revente du bien à un acheteur qui poursuit l’activité de location meublée non professionnelle. Dans ce cas, et uniquement dans ce cas, vous n’avez pas à rembourser la TVA puisque le délai de 20 ans continue à courir. 

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Location meublée non professionnelle : comment sortir du statut LMNP ? 

Lorsque vous avez vendu votre bien et que vous ne souhaitez plus exercer votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez informer le Greffe du Tribunal de Commerce en déclarant votre cessation d’activité directement sur le site Infogreffe.fr 

Il est également possible de remplir le formulaire P2 P4i, qui est ensuite à transmettre au Service des impôts des entreprises (SIE). 

Vous devez réaliser votre déclaration de cessation d’activité LMNP dans un délai de 30 jours maximum après la fin de votre activité.  

Lors de la revente de votre bien LMNP, vous êtes immédiatement imposable. Cela signifie que vous devez fournir votre dernier exercice comptable, et ce dans un délai de 60 jours après la cessation de votre activité. 

De plus, vous devez également déclarer votre cessation d’activité dans votre déclaration de revenus, si vous avez choisi le régime fiscal micro-BIC. Vous devrez ainsi indiquer le montant de votre chiffre d’affaires réalisé jusqu’à la fin de votre activité dans le formulaire 2042-C Pro. 

Pour vous accompagner dans ces démarches administratives, Quintésens propose un service d’aide à la déclaration, en partenariat avec les experts-comptables Pluralle EC. 

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En bref 

Quand vendre un bien en LMNP ? 

Le moment pour vendre votre bien en LMNP est au début ou en cours de bail. Cela rassure les potentiels investisseurs. Si vous avez investi en LMNP Censi-Bouvard, vous devez attendre neuf années avant de pouvoir revendre votre bien. 

Comment sortir du statut LMNP ? 

Pour sortir du statut LMNP, vous devez déclarer votre cessation d’activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, mais aussi auprès du Service des impôts des entreprises (SIE).  

Comment acheter un bien en LMNP ? 

Pour acheter un bien en LMNP, il est recommandé de faire appel à un professionnel de la gestion de patrimoine. Il vous accompagnera pour réaliser votre projet d’investissement immobilier dans la location meublée. 

Comment investir en immobilier ? 

Pour investir en immobilier, vous avez plusieurs solutions, et notamment l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place par le Gouvernement : loi Pinel, loi Denormandie, loi Malraux, loi Monuments Historiques, statut LMNP/LMP, etc.  

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