Projets patrimoniaux : pourquoi et quand consulter un expert ?

Gestion de patrimoine

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  Comment faire estimer mon bien ?

  Vous seul pouvez décider du prix auquel vous souhaitez vendre votre bien immobilier. Chaque logement est unique, et son prix peut varier selon plusieurs critères, tels que la superficie, le nombre de pièces, l’exposition, la proximité des commerces ou encore la notoriété du quartier.

  Pour vous aiguiller dans votre choix, il existe des simulateurs en ligne qui vous permettent d’obtenir une première estimation de la valeur de votre bien. Vous pouvez aussi faire appel aux services d’un notaire ou d’un spécialiste de l’immobilier qui saura déterminer le prix de vente idéal avec précision.

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  Pourquoi devenir propriétaire ?

  Selon un sondage réalisé par OpinionWay pour le groupe Artémis, près de 92% des Français estiment qu’il est “important” d’être propriétaire de son logement. La principale raison ? Lorsque vous devenez propriétaire, vous n’avez plus de loyers à verser. À la place, vous investissez votre argent dans un patrimoine solide et durable. 

  Pinel, Denormandie, … Au-delà de l’acquisition de votre résidence principale, de nombreux dispositifs vous permettent d’investir dans l’immobilier pour percevoir des revenus complémentaires, et optimiser votre fiscalité. 

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  Comment devenir propriétaire sans apport ?

  L’obtention d’un crédit immobilier auprès de votre banque est soumise à plusieurs critères, parmi lesquels le montant de vos revenus, votre situation familiale, et votre apport personnel. Le plus souvent, les organismes prêteurs exigent un apport correspondant à environ 10% de la valeur du prêt. 

  Toutefois, dans l’environnement de taux bas actuel, il est tout à fait possible, pour certains profils, de devenir propriétaire sans apport. Mais attention : en acceptant de vous prêter sans apport, la banque prend un risque plus important, qui sera répercuté sur le taux d’intérêt de votre prêt. 

  Pour convaincre votre banquier dans le cas d’un investissement locatif, prouvez-lui (chiffres à l’appui) que votre opération est rentable. Vous pouvez aussi, sous certaines conditions, recourir à des prêts aidés, tels que le prêt à taux zéro (PTZ), le  prêt à l’accession sociale (PAS), ou encore le prêt Action Logement.

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  Combien peut prendre la part des meubles dans une transaction immobilière ?

  La valeur des meubles peut atteindre jusqu’à 5% du prix de vente hors frais d’agence d’un bien immobilier sans qu’aucun justificatif ne soit réclamé par l’administration fiscale. Au-delà, le vendeur est tenu de fournir les factures correspondantes pour justifier la valeur du mobilier.

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  Quelles sont les étapes d'un achat immobilier ?

  Commencez par définir votre projet en détail : quelle surface souhaitez-vous ? Dans quelle zone géographique ? Souhaitez-vous une maison ou un appartement ? Quel est votre budget ? 

  Une fois votre projet clairement établi, vous pouvez débuter vos recherches. Prenez le temps de visiter plusieurs biens pour vous familiariser avec les prix du marché. Lorsque vous avez trouvé un logement qui vous plaît, vous pouvez faire une offre d’achat. Si le vendeur accepte votre offre, vous signerez ensuite le compromis de vente.
  Arrive alors l’étape du financement. Contactez un (ou plusieurs) établissements bancaires pour obtenir un prêt immobilier. Dès que les fonds sont disponibles, il ne vous restera plus qu’à signer l’acte authentique pour finaliser votre achat immobilier.

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  Qu'est-ce qu'un courtier en immobilier ?

  Le courtier en immobilier est un professionnel du financement qui joue le rôle d’intermédiaire entre les organismes de crédit et les particuliers à la recherche d’un prêt pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. Son rôle consiste à comparer les offres de prêt sur le marché, et à négocier des conditions préférentielles en votre nom. 
  Pour cela, le courtier en immobilier travaille avec un vaste réseau de partenaires bancaires et financiers. Il n’est rémunéré que si vous souscrivez un prêt en passant par lui, et ses honoraires sont généralement couverts par les économies qu’il vous a permis de réaliser sur votre prêt immobilier.

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  Comment obtenir le meilleur taux de crédit immobilier ?

  Pour obtenir votre crédit immobilier au meilleur taux, commencez par soigner votre profil emprunteur. Les banques ajustent le taux des crédits en fonction du risque qu’elles prennent en vous prêtant de l’argent. Si vous réduisez les risques pour la banque, celle-ci sera plus à même de vous proposer un taux attractif. 

  Pour cela, épargnez régulièrement afin de vous constituer un apport personnel, limitez votre taux d’endettement en évitant de souscrire d’autres prêts, et veillez à ne pas finir le mois à découvert. Les banques valorisent en outre les profils avec de bons revenus, et des rentrées d’argent stables. Ainsi vous obtiendrez souvent un meilleur taux si vous êtes en CDI que si vous enchaînez les CDD.

  Pensez par ailleurs à faire jouer la concurrence entre les banques, soit par vous-même, soit en étant accompagné par un courtier en immobilier, qui saura négocier en votre nom auprès des organismes de crédit pour vous obtenir un prêt au meilleur taux.

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  Qui paie le courtier en immobilier ?

  Les courtiers en immobilier se rémunèrent de deux manières : via des frais de courtage, ou via un “mandat”. Les frais de courtage sont facturés directement à l’emprunteur, lorsqu’il accepte l’offre du courtier et que les fonds sont débloqués. En revanche, le “mandat”, qui correspond selon les cas à un montant fixe ou à un pourcentage du prêt, est intégré dans le montant total de votre crédit immobilier. L’organisme prêteur procède au règlement du mandat lorsque les fonds sont débloqués. Toutefois, c’est bien l’emprunteur qui supporte ces frais, quoique de façon indirecte.

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  Comment adapter son emprunt quand sa situation change ?

  Vous avez souscrit un crédit immobilier, puis votre situation personnelle a évolué suite à un imprévu ? Heureusement, des solutions existent pour adapter les mensualités de votre emprunt à votre nouveau budget. 
  Sur certains contrats, vous pouvez par exemple moduler les échéances de votre prêt. Allongez la durée de votre prêt pour réduire le montant de vos mensualités. Autres options : effectuer un rachat de crédit, en vous tournant vers une banque concurrente, ou opter pour un regroupement de crédit, pour ne plus avoir qu’une seule mensualité à payer.

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  Comment diminuer ses mensualités ?

  Pour diminuer les mensualités de votre prêt immobilier, vous disposez de 6 solutions :

  • Si vous êtes en difficultés financières suite à un imprévu, vous pouvez demander à la banque de suspendre le remboursement de vos mensualités pendant 1 à 12 mois.
    

  • En cas d’évolution des taux sur le marché, vous pouvez renégocier le taux d’intérêt (TAEG) de votre prêt immobilier avec votre banque.
    

  • Vous pouvez résilier votre assurance-emprunteur, et comparer les polices existantes pour en souscrire une nouvelle, moins onéreuse.
    

  • Certains contrats de prêt comportent une clause qui vous permet de moduler les échéances de votre prêt sur simple demande. La durée de votre crédit et son coût total vont augmenter, mais vos mensualités seront plus faibles.
    

  • Vous pouvez demander à une banque concurrente de racheter votre prêt, puis souscrire un nouveau crédit auprès de cet établissement, à un taux plus intéressant, ou sur une plus longue durée. Vous risquez en revanche de devoir payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA).
    

  • Pour finir, vous pouvez demander à votre banque d’effectuer un regroupement de crédit. La banque peut alors fusionner vos crédits en un seul et vous proposer une mensualité unique.

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  Comment rompre un contrat de gestion locative ?

  Lorsque vous confiez la gestion d’un bien immobilier à un tiers, vous signez un mandat de gestion qui liste les tâches que déléguez au mandataire. Généralement ce contrat vous engage sur une période d’un an, avec reconduction tacite. Pour rompre ce contrat, vous avez 3 possibilités. 

  • La résiliation à échéance prévue : depuis la loi Chatel, le mandataire a l’obligation de vous informer que vous pouvez mettre fin au contrat avant que celui ne se renouvelle automatiquement. Vous pouvez alors résilier le contrat en adressant votre demande au mandataire par lettre recommandée. Attention à bien respecter la période de préavis.
    

  • La rupture de contrat avant échéance : vous pouvez mettre fin au contrat de gestion locative avant la fin de votre engagement, mais seulement en cas de manquement ou de faute grave du mandataire. L’absence de locataire ne constitue pas un motif valable pour dénoncer votre contrat.
    

  • La vente du bien immobilier : si vous décidez de vendre votre logement, le contrat de gestion locative sera automatiquement résilié. Attention cependant : certains prestataires facturent des frais de résiliation. Pensez à vous renseigner sur ce point au moment de souscrire votre contrat.

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  Quelle agence choisir pour la gestion locative ?

  De nombreuses agences proposent des services de gestion locative. Mais toutes ne se valent pas. Pour faire le bon choix, optez de préférence pour une agence spécialisée dans la gestion locative, plutôt que pour une agence généraliste. Prenez ensuite le temps de comparer les honoraires des agences au regard des prestations fournies. En général, ces tarifs sont compris entre 5 et 10% du loyer perçu. Renseignez-vous également sur la durée d’engagement du contrat et sur les éventuels frais de résiliation. Pour finir, vous pouvez également consulter les avis clients, pour vérifier si l’agence a une bonne réputation.

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  Comment calculer les frais de gestion locative ?

  Les tarifs d’une agence de gestion locative peuvent varier du simple au double selon le niveau de qualité des prestations proposées. En moyenne, les frais de gestion locative se situent entre 5 et 10% du montant du loyer. Pour un loyer de 600 euros, cela représente 30 à 60 euros de frais par mois.

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  Qui paie les frais de gestion locative ?

  Certains frais d’agence peuvent être partagés entre le propriétaire et le locataire d’un logement. Mais ce n’est pas le cas des frais de gestion locative. Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, ces frais sont obligatoirement pris en charge par le propriétaire du bien. La bonne nouvelle, c’est que vous avez souvent la possibilité de déduire ces frais de gestion de votre revenu foncier pour optimiser votre fiscalité.

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  Quand faire appel à un CGP ?

  A quel moment faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ? Avant de prendre une décision concernant votre épargne et vos placements. Pourquoi ? Parce que le CGP va réaliser un audit de votre patrimoine et vous proposer des solutions d’épargne en fonction de votre situation personnelle et de vos projets de vie. Un conseiller en gestion de patrimoine dispose d’une véritable expertise. Il est diplômé et certifié.

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  En quoi consiste la gestion de patrimoine ?

  La gestion de patrimoine consiste à développer, à faire fructifier et à transmettre le patrimoine d’un particulier en fonction de ses objectifs. Il y a deux types de patrimoine : les biens actifs (propriétés immobilières, foncières, placements financiers, biens physiques, etc.) et les biens passifs (dettes contractées, emprunts en cours, etc.).

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  Comment augmenter son patrimoine ?

  Pour augmenter votre patrimoine, il y a trois règles d’or : 

  1. Epargner

  Cela peut sembler évident mais la première règle est un dicton de grand-mère : « Le premier argent qu’on gagne, c’est celui qu’on ne dépense pas. » Effectivement, il est nécessaire de dégager de l’épargne pour ensuite placer et investir votre argent, et le faire fructifier.

  2. Diversifier vos placements et vos investissements

  Il est recommandé de combiner différents placements pour limiter le risque : actions, obligations, contrat d’assurance-vie, achat de votre résidence principale, investissement locatif, etc.

  3. Optimiser votre fiscalité

  L’optimisation fiscale permet de réduire votre montant d’impôts grâce à des déductions fiscales, des réductions d’impôt et des crédits d’impôt. La fiscalité est un levier efficace pour valoriser votre patrimoine.

  Pour identifier des solutions de placement, d’investissement ou de défiscalisation adaptées à votre situation, contactez un conseiller Quintésens.

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  Que veut dire patrimoine mobilier ?

  Le patrimoine mobilier est constitué de biens matériels pouvant être déplacés (meubles, bijoux, véhicules de collection, objets précieux, tableaux, etc.) et de biens immatériels (actions, obligations, assurance-vie, Plan d'Épargne Retraite, etc.).

  Il ne doit pas être confondu avec le patrimoine immobilier, qui concerne les immeubles, c’est-à-dire tous les biens qu’on ne peut pas déplacer.

  Au sens large, le patrimoine d’un individu est composé de son patrimoine mobilier et de son patrimoine immobilier.

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  Comment diversifier son patrimoine en période de crise ?

  En cas de crise financière, il est important de sécuriser votre patrimoine en diversifiant vos placements. Pour cela, plusieurs solutions existent :

  • Les placements garantis par l’État (livret A, Plan d'Épargne Logement, assurance-vie en fonds euros),

  • Les valeurs refuges que sont l’or et l’argent, stables et résiliantes en cas de krach boursier,

  • Les obligations d’État,

  • Certaines oeuvres d’art,

  • L’achat d’une résidence principale ou secondaire, qui, quoique moins liquide, constitue également une valeur refuge,

  • L’investissement locatif dans des zones à forte tension locative.

  Evidemment, dans un contexte économique particulièrement tendu, investir en bourse suppose un certain goût du risque et une bonne expérience des marchés. 

  Il est recommandé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour faire les choix les plus judicieux en fonction de votre situation propre.

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  Comment créer un patrimoine immobilier ?

  Pour créer un patrimoine immobilier, il faut devenir propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Pour cela, emprunter est le plus souvent nécessaire. En fonction de votre épargne et de votre capacité d’emprunt, une personne donnée déterminera le type de bien qu’il lui est possible d’acquérir. 

  Il existe des moyens de commencer avec des mises modestes, tout en obtenant de bons taux de rentabilité, de l’ordre de 5 %. Il s’agit par exemple de l’acquisition d’un studio en province (+/- 50 000 €), d’une place de parking dans une grande ville (+/- 15 000 €), d’une chambre de bonne à Paris ( +/- 80 000 €) ou d’une jolie maisonnette à rénover à la campagne (+/- 150 000 €).

  Si vous ne pouvez pas prétendre à l’achat d’un bien immobilier, l’investissement dans une SCPI de rendement, moyennant un ticket d’entrée de 1 000 € ou 2 000 €, est une alternative à considérer.

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  Quel patrimoine pour être rentier ?

  Le capital nécessaire pour être rentier varie selon trois paramètres : le montant de la rente, la durée des versements et le taux de rendement du capital, variable selon les placements effectués (livret A, portefeuille d’actions et d’obligations, investissement locatif, etc.).

  
  

  Ci-dessous, un tableau présentant le patrimoine à réunir pour être rentier pendant une durée donnée. Le taux de rendement du capital a été fixé à 3 ou 5 % et le montant de la rente mensuelle à 500 € ou 2 000 €.

  
  

  Taux de rendement	3 %	3 %	5 %	5 %
  Rente mensuelle	500 €	2 000 €	500 €	2 000 €

  
  

  Un capital de… dure…

  
  

  100 000 €	22 ans	4 ans	32 ans	4 ans
  200 000 €	119 ans	9 ans	Éternellement	10 ans
  300 000 €	Éternellement	15 ans	Éternellement	18 ans
  500 000 €	Éternellement	31 ans	Éternellement	99 ans

  
  

  Concrètement, pour toucher une rente de 2 000 € par mois pendant 15 ans, il faut placer 300 000 € à 3 %.