SCPI : fonctionnement, avantages et risques

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’investir dans l’immobilier locatif. Elle est destinée à des particuliers qui souhaitent épargner et toucher des revenus complémentaires. Zoom sur son fonctionnement, son rendement et ses avantages. 

Qu’est-ce qu’une SCPI (pierre-papier) ? 

Une SCPI, aussi appelée « pierre-papier », offre la possibilité d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif par le biais d’un placement collectif. Cet organisme collecte en effet les fonds apportés par les investisseurs particuliers qui, en contrepartie, touchent des parts sociales non cotées en Bourse (ce ne sont pas des actions). 

On distingue trois types de SCPI : 

1. Les SCPI de rendement : qui gèrent et achètent différents types de biens immobiliers, qu’il s’agisse de fonds de commerce, de bureaux ou encore de logements. Ce type de SCPI permet aux épargnants de bénéficier de revenus réguliers, souvent versés chaque trimestre, 

2. Les SCPI de plus-value : dites aussi SCPI de capitalisation ou de valorisation. Ces dernières investissent avant tout dans l’immobilier résidentiel, avec des biens décotés (peu chers à l’achat) qui disposent d’un fort potentiel de plus-value, du fait de la valeur qu’ils prendront dans le temps. De quoi bénéficier d’un gain important lors de la revente, 

3. Les SCPI fiscales : qui se consacrent aux biens immobiliers permettant de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation (loi Pinel, loi Malraux, etc.). 

Comment investir dans une SCPI ? 

L’investissement au sein d’une SCPI est accessible à tous car il suffit d’acheter une part, qui vaut en moyenne entre 200 euros et 1 000 euros.  

Quatre options principales permettent d’investir dans une SCPI : 

1. Acheter vos parts auprès d’un professionnel intermédiaire, comme une banque, un assureur ou encore un conseiller en gestion de patrimoine. 

2. Obtenir des parts grâce à un prêt, mais dans ce cas, la SCPI est obligatoirement celle proposée par la banque qui fait crédit. 

3. Acquérir des parts par le biais d’une assurance-vie (solution toutefois plus rare). Cela vous permet de bénéficier d’une imposition moins importante, car les revenus versés sont liés à l’assurance-vie et à son cadre fiscal. 

4. Diviser l’usufruit de la nue-propriété des parts de la SCPI pendant au moins 10 ou 15 ans. Cette option vous permet de toucher les revenus issus de la SCPI sans aucun frais ni impôt, à l’issue de la période de démembrement. 

Quel est le taux de distribution d’une SCPI ? 

Le taux de distribution d’une SCPI dépend des loyers perçus, mais également du nombre de parts que chaque investisseur détient. Plus un épargnant détient de parts, plus son rendement est élevé. Celui-ci est perçu via des dividendes, la plupart du temps versés tous les trimestres.  

Au premier semestre 2022, le taux de distribution moyen pondéré était à 2,15 % pour l’ensemble du marché. Ainsi, pour la même période, les dividendes versés par les SCPI ont augmenté de 4,3 % par rapport à l’année 2021, selon les chiffres fournis par l’ASPIM. 

Quels sont les avantages d’une SCPI ?  

Investir dans une SCPI, c’est la possibilité de devenir copropriétaire de biens immobiliers, même avec un budget limité. Cela permet également de diversifier vos placements, de mutualiser les risques mais surtout de générer des revenus complémentaires.​​​​ 

Enfin, la SCPI offre l’avantage d’investir dans l’immobilier sans se soucier de la gestion au quotidien. Les charges administratives, la réalisation des travaux ou la recherche de locataires, par exemple, sont en effet gérés par la SCPI. 

Quels sont les inconvénients de la SCPI ? 

L’achat de parts au sein d’une SCPI constitue certes un placement de long terme, mais il faut savoir que les missions réalisées par la société imposent, en contrepartie, le paiement de frais de gestion (entre 8 et 10 % des dividendes). Par ailleurs, des frais d’entrée dans la SCPI s’appliquent, entre 5 et 12 % de la valeur de la part de l’épargnant. 

Comme tout placement financier, investir dans une SCPI comporte également des risques qu’il est important de connaître. Le rendement et le capital de la SCPI ne sont en effet jamais garantis, étant donné qu’ils sont liés au marché de l’immobilier. 

Quelle fiscalité pour une SCPI ? 

Les revenus issus d’une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, en ajoutant également les prélèvements sociaux. En ce qui concerne les plus-values immobilières réalisées grâce à la SCPI, elles sont imposées aussi après avoir appliqué un abattement pour la durée de détention. Il faut patienter 22 ans pour être totalement exonéré d’impôt, et 30 ans pour échapper aux prélèvements sociaux.