SCPI : fonctionnement, avantages et risques

Épargne et placements

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  Est-ce que les SCPI Malraux versent un loyer mensuel ?

  La SCPI qui se porte acquéreuse d’un bien régie par la Loi Malraux s’engage à mettre le bien en location. Ainsi, le détenteur de parts de cette SCPI se voit verser des revenus locatifs relatifs à son nombre de parts dans la SCPI. En plus de cela, il bénéficie des réductions fiscales prévues par la Loi Malraux, calculée toujours en fonction de son nombre de parts.

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  Qui peut créer une SCPI ?

  La création d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est ouverte à tous. Toutefois, plusieurs critères sont à respecter pour la créer :

  • avoir au moins deux personnes,

  • disposer d’un capital social minimum de 760 000 €,

  • obtenir un agrément de l'Autorité des marchés financiers (AMF), 

  • justifier d'une garantie bancaire approuvée par l'Autorité des marchés financiers. La SCPI doit obligatoirement être gérée par une société de gestion.

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  Comment acheter des SCPI à crédit ?

  L’achat des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) à crédit est tout à fait possible. Il s’effectue comme lorsque vous réalisez un investissement immobilier locatif classique. Vous pouvez les acheter auprès d’une banque ou en passant par un courtier en crédit immobilier. Par ailleurs, il existe deux méthodes de financement : le crédit amortissable et le crédit in fine.

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  Comment sortir d'une SCPI ?

  Si vous souhaitez investir dans un nouveau projet ou si vous avez besoin d’argent rapidement, il est possible de sortir d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en revendant vos parts. Toutefois, pour que votre investissement soit rentable, il est fortement conseillé d’attendre au moins 8 ans avant de céder vos parts. Attention, le processus de revente d'actions de SCPI est différent selon que la SCPI soit à capital fixe ou à capital variable :

  • pour des SCPI à capital variable : vous devez envoyer un ordre de retrait par courrier recommandé avec accusé de réception à la société de gestion,

  • dans le cas d'une SCPI à capital fixe : la vente de parts se fait principalement sur le marché secondaire par l’intermédiaire de la société de gestion. Le prix de vente des parts résulte de la confrontation entre l’offre et la demande.

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  Comment déclarer ses revenus SCPI ?

  Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) entrent dans la catégorie des revenus et font l'objet d'une déclaration spécifique. Vous devez donc déclarer vos revenus SCPI en utilisant les formulaires dédiés au régime fiscal : 2042 (micro foncier), 2044 (régime réel), 2047 (SCPI avec des revenus issus de l’étranger). 

  Généralement, les sociétés gérant les SCPI fournissent un imprimé fiscal unique (IFU) ou formulaire 2561 qui récapitule les informations nécessaires à la déclaration. Il vous suffit ensuite de recopier les chiffres communiqués dans les cases correspondantes.

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  Dans quelle SCPI investir ?

  Investir dans une SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) afin de générer des revenus complémentaires et/ou préparer votre retraite peut être intéressant. Toutefois, ce type d’investissement ne s’improvise pas. En effet, avant de vous lancer, il est primordial de connaître les types de Sociétés civiles de placement immobilier proposées sur le marché. Il en existe 3 sortes :

  • les SCPI de rendement : ce sont les plus courantes. Elles se composent de plusieurs biens comme des locaux d’entreprises, des commerces ou des bureaux. L’objectif principal est de percevoir des revenus de façon permanente.

  • les SCPI de plus-value ou de capitalisation : vous pouvez investir dans des bureaux, des commerces ou des logements, mais avec un objectif de plus-values à long terme. Cela signifie que vous misez sur la valeur du bien afin de générer une plus-value lors de la revente.  

  • les SCPI fiscales : elles permettent de bénéficier d'avantages fiscaux et notamment de la réduction d'impôt sur le revenu (SCPI de déficit foncier, SCPI Malraux ou SCPI Pinel). 

  Par conséquent, il est important de faire le point sur vos objectifs et les placements qui répondent à vos besoins. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine.

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  Que veut dire nue-propriété ?

  Le terme nue-propriété signifie que vous possédez un bien immobilier, mais que vous n’avez pas le droit de l’occuper ou de l’utiliser pour percevoir des revenus, car ils sont réservés à l’usufruitier. Ainsi, quand la propriété d'un bien est divisée entre un (ou plusieurs) usufruitier, et un (ou plusieurs) nu-propriétaire, on parle de démembrement de propriété. 

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  Quel est le meilleur taux pour placer son argent ?

  De l’immobilier à la bourse, en passant par les placements de défiscalisation, il existe plusieurs types de placements qui permettent de gagner plus d’argent. Cependant, ces derniers ne sont pas sans risque. Voici trois des placements qui proposent les meilleurs rendements :

  • la bourse : c’ est le placement le plus rentable sur le long terme. Si vous disposez d’un portefeuille d’actions varié, il est possible d’obtenir un rendement de plus de 8 % par an en moyenne. Néanmoins, ce type de placement dispose d’une volatilité importante, mieux vaut donc miser sur le long terme.

  • les SCPI : elles permettent d’investir dans l’immobilier sans les inconvénients d’une gestion immobilière classique. En effet, vous investissez dans un parc immobilier d’immeubles résidentiels, de commerces ou de bureaux. L’avantage est que vous percevez un loyer régulier. En revanche, les frais élevés et les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les taux moyens de rendement se situent entre 4 et 5 %.

  • le fonds euros : c’est un fonds à capital garanti proposé dans l’assurance-vie et le Plan Epargne Retraite (PER). Si vous optez pour une assurance-vie, l’argent reste disponible à tout moment (épargne de précaution). Pour le PER, votre épargne est bloquée jusqu’à la retraite, mais vous pouvez déduire le montant de vos versements de votre revenu fiscal. Ce placement est intéressant pour les seniors. Les taux moyens des fonds euros sont de 1 à 3 %.

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  Comment placer son argent en 2024 ?

  Avec des taux d’inflation assez importants, près de 5 % sur l’année 2023 en France, près de 3 % en zone euro, il n'est pas toujours évident de savoir où placer son argent. Ainsi, avant de vous lancer, il est indispensable de bien définir vos objectifs et de vous poser les bonnes questions. Quel montant souhaitez-vous investir ? Souhaitez-vous des placements à risques ou sans risques ?  Avez-vous besoin d’une épargne accessible ? Avez-vous des projets d’investissement locatifs ? Souhaitez-vous des placements à court terme ou à long terme ? 

  Une fois que vous avez déterminé votre profil épargnant, voici les principaux placements que vous pouvez effectuer :

  • les placements sans risques : les livrets d’épargne réglementée (Livret A, LDDS, LEP) bénéficient de la garantie de l’État,

  • les fonds en euros des assurances-vie,

  • les supports en euros des contrats d’assurance-vie, qui proposent une garantie sur le capital et un taux de rémunération généralement plus élevé que les livrets bancaires. Le souscripteur est ainsi sûr de récupérer sa mise.

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  Comment placer son argent pour la retraite ?

  Pour bien préparer votre retraite et vivre plus sereinement, il est conseillé d'anticiper vos placements financiers afin de combler la baisse de vos revenus. Pour cela, il existe plusieurs solutions intéressantes où vous pouvez placer votre argent : 

  • l’achat de SCPI,

  • l’investissement immobilier,

  • le Plan d’Epargne en Action (PEA),

  • le Plan d’Epargne Retraite (PER),

  • l’assurance-vie en fonds euros.

  Chacun de ces placements retraite n’a pas la même performance et les risques ne sont pas les mêmes. Faites vous accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour choisir le meilleur placement retraite en fonction de votre profil et de vos besoins. 

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  Comment placer son argent à court terme ?

  Si vous disposez d’une somme d’argent provenant d'une prime, de la vente d’un bien immobilier ou d’un héritage, vous pouvez opter pour un placement à court terme, sur deux ou trois ans. On parle alors d’épargne de précaution, qui permet de financer un projet ou de faire face à une dépense imprévue. Ainsi, l’objectif d’un placement à court terme est qu’il doit être disponible à tout moment et sans risque pour réaliser un retrait quand vous le souhaitez. 

  Pour cela, les livrets d’épargne réglementés comme le Livret A ou le Livret de Développement Durable et Solidaire (LDDS), et les livrets non réglementés ou Comptes sur livret (CSL) sont très intéressants pour un placement à court terme avec des risques minimes. 

  A savoir : le meilleur placement financier à court terme dépend du montant des liquidités à déposer, de la durée de l’investissement et de votre situation fiscale.

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  Où placer son argent sans risque ?

  Lorsque vous décidez de placer votre argent, vous devez être conscient que l’absence totale de risque n’est jamais vraiment garantie. Néanmoins un placement dit “sans risque” permet de limiter une perte en capital. Voici les principaux placements où les risques sont les moins élevés : 

  • le livret A,

  • le livret jeune,

  • le PEL (Plan d’Epargne Logement),

  • le LEP (Livret d’Epargne Populaire),

  • le CEP (Compte Épargne Logement),

  • le LDDS (Livret de Développement Durable et Solidaire),

  • l’assurance-vie.

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  Peut-on avoir plusieurs assurances-vie ?

  Oui, il est tout à fait possible d’avoir plusieurs assurances-vie. A l’inverse d’autres comptes épargne, la loi n’indique pas de limite à ce sujet. Vous pouvez donc posséder plusieurs assurances-vie mais cela ne vous donnera pas plus d’avantages fiscaux. En effet, l’enveloppe fiscale concerne l’ensemble des contrats que vous détenez.

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  Est-ce qu'une assurance-vie entre dans la succession ?

  Oui et non. Selon l’âge du souscripteur de l’assurance-vie au moment du décès, les droits de succession ne sont pas les mêmes. 

  En effet, pour tous les versements effectués avant 70 ans, en cas de décès du souscripteur, l’assurance-vie n’entre pas dans la succession. Le bénéficiaire du contrat reçoit alors les fonds de l’assureur sans avoir à payer de droits de succession (dans la limite de 152 500 euros par bénéficiaire). Entre 152 500 euros et 700 000 euros, un forfait de 20 % s’applique et est directement ponctionné par l’assureur qui verse la somme au fisc. Au-delà de 700 000 euros, le forfait passe à 31,25 %.

  Après 70 ans, la règle change. Vous ne payez pas d’impôts jusqu’à 30 500 euros, tout bénéficiaire confondu. Par contre, au-delà des 30 500 euros, les sommes perçues par le ou les bénéficiaires entrent dans la succession classique. L’assureur verse alors l’intégralité de la somme au bénéficiaire qui doit ensuite la faire reporter au notaire chargé de la succession.

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  Comment récupérer l'argent d'une assurance-vie ?

  Pour récupérer l’argent d’une assurance-vie, vous devez effectuer la demande soit en ligne, soit par lettre recommandée avec accusé de réception auprès de votre banque ou du gestionnaire de votre contrat. Vous pouvez joindre à votre demande : votre contrat, votre dernier relevé de situation et votre RIB. Les fonds vous sont ensuite versés dans un délai de deux mois maximum.

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  Peut-on arrêter une assurance-vie ?

  Oui, vous pouvez résilier votre assurance-vie à n’importe quel moment ! Cela s’appelle le rachat total et met un terme définitif à votre contrat. Pour arrêter votre assurance-vie, il vous suffit d’envoyer une demande de résiliation par courrier recommandé avec accusé de réception à votre banquier ou à votre assureur. N’oubliez pas d’y joindre votre RIB pour le versement des fonds, votre contrat et votre dernier relevé de situation.

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  Faut-il garder son assurance-vie en 2024 ?

  Oui ! L’assurance-vie est l’un des placements les plus avantageux. Ce placement à long terme permet de vous constituer une épargne pour préparer votre retraite ou pour financer l’étude de vos enfants.

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  Quel Plan d'Épargne Retraite choisir ?

  Depuis le 1^er octobre 2019, le Plan d’Épargne Retraite (PER) remplace le Plan d’Épargne Retraite Populaire (PERP), le contrat Madelin et le PERCO. Il existe en trois versions :

  • le Plan d'Épargne Retraite Individuel (PERI),

  • le Plan d'Épargne Retraite d’entreprise collectif,

  • le Plan d'Épargne Retraite d’entreprise obligatoire.

  Pour savoir quel Plan d’Épargne Retraite choisir, nos conseillers sont à votre disposition et à votre écoute. Ils vous aident à trouver le fond qui vous assurera une sécurité, une qualité et une performance optimales.

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  Comment débloquer un Plan d'Épargne Retraite ?

  L’argent placé sur un Plan d'Épargne Retraite (PER) ne peut pas être débloqué avant la retraite sauf pour des situations exceptionnelles comme : 

  • le surendettement,

  • le décès du conjoint ou de la conjointe (mariage ou Pacs),

  • l’invalidité (du souscripteur ou d’un membre de la famille proche),

  • l’achat d’une résidence principale,

  • l’expiration du droit à l’allocation chômage,

  • la liquidation judiciaire.

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  Est-ce qu'un Plan d'Épargne Retraite est imposable ?

  En fonction de vos versements, la fiscalité de votre Plan d'Épargne Retraite (PER) varie. L’argent que vous déposez sur votre PER vous donne droit à une déduction fiscale sur votre revenu imposable l’année de votre investissement. Ainsi, au fil du temps, votre imposition diminue, en fonction de vos versements, de votre tranche marginale d’imposition et de votre situation.

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  Peut-on avoir plusieurs Plans d'Épargne Retraite ?

  Oui, il est tout à fait possible de posséder plusieurs Plans d'Épargne Retraite. Par exemple, si votre entreprise vous fournit un PER obligatoire, vous êtes tout à fait libre de souscrire de votre côté un PER Individuel.

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  Que rapporte un Plan d'Épargne Retraite ?

  Le Plan d’Épargne Retraite (PER) rapporte une réduction indirecte sur vos impôts sur le revenu via une déduction fiscale. 

  Par exemple, si vous placez 10 000 euros par an sur votre PER et que vous vous situez dans une tranche d’imposition à hauteur de 30 %, votre économie d’impôts pourrait atteindre 3 000 euros par an.

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  Est-il possible de vendre des Fonds d'Investissement de Proximité ?

  Oui, il est tout à fait possible de vendre des Fonds d’Investissement de Proximité (FIP). Toutefois, vous devez conserver vos parts pendant au moins cinq ans avant de pouvoir les revendre. 

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  Qui peut investir dans un FIP ?

  Toutes les personnes dont le domicile fiscal est situé en France peuvent investir dans un Fonds d’Investissement de Proximité (FIP). Pour rappel, ce dispositif de défiscalisation permet de soutenir les Petites et Moyennes Entreprises (PME) et de réduire vos impôts.

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  Quel est le plafond d'un PEA ?

  Un PEA (ou Plan d’Épargne en Actions) est un produit d’épargne réglementé. Il est plafonné à 150 000 euros. 

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  Comment créer un FIP ?

  Les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) sont créés et gérés par une société de gestion. Ils se composent d’un portefeuille de Petites et Moyennes Entreprises (PME). Pour rejoindre le FIP, ces entreprises doivent répondre à certaines conditions (chiffre d’affaires de 50 millions d’euros maximum, 250 salariés maximum, etc.).

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  Comment récupérer son capital loi Madelin ?

  Normalement, vous ne pouvez débloquer votre capital qu’une fois à la retraite. Toutefois, vous pouvez récupérer votre capital loi Madelin de façon anticipée en cas :

  • de décès du conjoint ou de la conjointe (mariage ou Pacs),

  • de surendettement,

  • de cessation d’activité à la suite d’un jugement de liquidation judiciaire,

  • d’invalidité.

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  Qui peut bénéficier de la loi Madelin ?

  La loi Madelin s’adresse uniquement aux travailleurs non salariés qui veulent préparer leur retraite. Leur activité professionnelle peut être de trois sortes : artisanale, commerciale ou libérale.

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  Combien coûte une assurance loi Madelin ?

  Le coût d’une assurance loi Madelin pour préparer votre retraite est calculé selon plusieurs éléments, à savoir : 

  • votre âge,

  • votre lieu de résidence,

  • votre niveau de garanties souscrites.

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  Combien de contrats loi Madelin peut-on souscrire ?

  Vous pouvez tout à fait souscrire plusieurs contrats Madelin mais vous ne pourrez bénéficier que d’une seule exonération sur la totalité des primes versées. En matière d’épargne retraite, vous ne pouvez plus souscrire à un contrat Madelin depuis le 1^er octobre 2020 car il a été remplacé par le PER Individuel.

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  Comment récupérer son argent placé en loi Madelin ?

  Vous pouvez récupérer votre argent placé en loi Madelin avant l’âge de la retraite en cas :

  • de cessation d’activité suite à un jugement de liquidation judiciaire,

  • d’invalidité,

  • de surendettement,

  • de décès du conjoint ou de la conjointe (mariage ou Pacs).

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  Peut-on créer une SCPI loi Denormandie ?

  Vous pouvez tout à fait créer une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) en loi Denormandie. Cela correspond aux SCPI fiscales et vous permet de conjuguer placement immobilier et réduction d’impôt. 

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  Quelles différences entre PER et assurance-vie ?

  La différence majeure entre le PER (Plan d’Épargne Retraite) et l’assurance-vie est la durée pendant laquelle votre argent est bloqué. Contrairement au PER, vous pouvez retirer l’argent de votre assurance-vie quand vous le souhaitez. A l’inverse, l’argent que vous placez sur votre Plan d’Épargne Retraite n’est récupérable avant votre retraite que dans certains cas exceptionnels : 

  • décès du conjoint ou de la conjointe (mariage ou Pacs),

  • invalidité,

  • surendettement,

  • achat d’une résidence principale,

  • cessation d’activité non salariée (à la suite d’un jugement de liquidation judiciaire),

  • expiration des droits aux allocations de chômage (suite à un licenciement, etc.).

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  Comment payer moins d'impôts quand on est celibataire ?

  Il existe différentes solutions pour payer moins d’impôts en tant que célibataire. Parmi elles, citons :

  • L’investissement locatif avec notamment les dispositifs Pinel, Denormandie, Malraux, etc.,

  • La déduction de vos cotisations à un Plan d'Épargne Retraite (PER) et/ou de vos frais professionnels réels,

  • Les crédits d’impôt issus de l’emploi d’un salarié à domicile,

  • Les réductions d’impôt liées à l’investissement dans des Petites et Moyennes Entreprises (PME).

  Pour connaître les dispositifs les plus adaptés à votre situation, il est conseillé de faire le point avec un conseiller en gestion de patrimoine.

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  Comment fonctionne le crédit d'impôt ?

  Un crédit d’impôt est une somme soustraite du montant de votre impôt.
  

  Exemple : la garde d’enfants de moins de 6 ans à l’extérieur du domicile ouvre droit à un crédit d'impôt. 
  

  Le crédit d’impôt, contrairement à la réduction d’impôt, fait l’objet d’un remboursement dans les cas suivants :

  • son montant dépasse celui de votre impôt,

  • vous n’êtes pas imposable.

  Exemple : Votre impôt sur le revenu s’élève à 5 000 €. Si vous bénéficiez d’un crédit d’impôt de 6 000 €, votre impôt tombe à zéro et l’administration fiscale vous rembourse 1 000 €.

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  Qu'est-ce que l'assurance-vie ?

  Souple, rentable et fiscalement avantageuse, l’assurance-vie n’est pas populaire pour rien. Ce véhicule d’épargne est considéré à juste titre comme le couteau suisse du patrimoine. Il permet de :

  • dynamiser la rentabilité de vos placements,

  • vous constituer progressivement un capital,

  • optimiser la transmission de votre patrimoine à vos proches,

  • compléter efficacement vos revenus via des retraits une fois à la retraite.

  Il existe de nombreux types de contrats d’assurance-vie, plus ou moins rémunérateurs, plus ou moins risqués.

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  Qu’est-ce que le taux de distribution d’une SCPI ?

  Le taux de distribution d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un indicateur de performance. Il remplace depuis le 1^er janvier 2022, le Taux de Distribution sur Valeur de Marché ou TDVM. 

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  Qu’est-ce que le Taux de Distribution sur Valeur de Marché ?

  Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché, ou TDVM, est l’ancienne appellation du taux de distribution qui est un indicateur du rendement d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Cette dénomination n’est plus utilisée depuis le 1^er janvier 2022. Son mode de calcul est le rapport entre le loyer brut distribué par part de SCPI et le prix moyen de la part sur toute l'année. 

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  Qu’est-ce que le taux d’occupation financier d’une SCPI ?

  Le taux d’occupation financier, ou TOF, est un indicateur de la performance locative d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Il correspond au total des loyers et indemnités facturés, divisé par le total des loyers facturés si les locaux étaient intégralement loués. 

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  Qu’est-ce que le taux de rotation d’une SCPI ?

  Le taux de rotation d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un indicateur important de bonne santé du marché. Il s’agit du nombre de parts de SCPI qui sont échangées sur une année civile par rapport au total de parts en circulation. Plus le taux est bas, plus cela signifie que les investisseurs conservent longtemps leurs parts.