Comment investir dans les SCPI ?

Publié le 03/05/23

4 minutes 02

Epargne et Placement

L’investissement en SCPI ou « pierre-papier » est accessible à tous, à partir de quelques centaines d’euros, et permet aux particuliers de se constituer un patrimoine immobilier facilement. Comment acheter des parts dans des SCPI ? 

1. Acheter des parts de SCPI comptant 

Il est possible d’investir dans les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en réglant comptant vos parts auprès d’une société gestionnaire. Il peut s’agir d’une banque, d’un assureur, mais aussi d’un conseiller en gestion de patrimoine, notamment.  

Cette solution vous permet de choisir les SCPI dans lesquelles vous souhaitez investir en fonction de vos moyens, tout en générant des revenus immédiats.  

Toutefois, les revenus issus des SCPI sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Selon la tranche marginale d’imposition à laquelle vous êtes soumis, l’impôt à payer sur les revenus des SCPI peut être particulièrement élevé. 

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2. Investir dans des SCPI à crédit 

Vous pouvez acquérir des parts dans des SCPI grâce à un prêt spécifique. Dans ce cas, en général, vous n’avez pas le choix des SCPI. Vous devez choisir celles proposées par la banque qui vous prête l’argent, à moins de monter votre dossier avec l’aide d’un courtier en crédits. À ce moment-là, il faut prendre contact avec la SCPI de votre choix pour savoir si elle dispose d’un accord avec un établissement bancaire. Il vous suffira alors de contracter votre prêt dans l’établissement en question. 

Si vous optez pour cette solution, vous pouvez profiter d’un effet de levier, c’est-à-dire de la différence entre le taux de rendement de la SCPI et le coût relativement bas du crédit. De fait, une partie du crédit peut être remboursée par les revenus issus des SCPI. 

Par ailleurs, d’autres avantages sont à soulever. Le souscripteur de parts de SCPI peut déduire de ses revenus fonciers : 

  • les frais de dossier de l’emprunt, 

  • les intérêts d’emprunt, sans limitation de montant et de durée, 

  • le montant de l’assurance. 

Découvrez comment investir efficacement dans les SCPI. 

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3. Passer par une assurance-vie 

Il est aussi possible d’acheter des parts de SCPI dans le cadre d’une assurance-vie. L’avantage principal de ce type d’investissement est que l’argent placé en SCPI, et les revenus qui sont générés, entrent dans le cadre fiscal de l’assurance-vie. L’imposition est donc moins importante que si vous choisissez d’investir comptant ou à crédit dans une SCPI. C’est donc une solution intéressante si votre tranche marginale d’imposition est élevée. 

L’achat et la vente de parts de SCPI se fait facilement, ce qui vous permet de profiter de davantage de liquidités. Par ailleurs, les parts de SCPI sont considérées comme des unités de comptes, et ne sont donc soumises aux prélèvements sociaux qu’au moment du rachat total ou partiel. 

Attention, acquérir des parts SCPI via le contrat d’assurance-vie a quelques inconvénients. En effet, moins d’un quart du marché des SCPI est accessible via l’assurance-vie, ce qui limite votre choix. De plus, le rendement est un peu moins important puisque des frais de gestion de contrat sont à prévoir. Enfin, il faut disposer d’une épargne suffisante : il est en effet impossible d’acheter des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie à crédit. 

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4. Opter pour le démembrement temporaire de propriété 

Quatrième solution pour investir dans une SCPI : scinder l’usufruit de la nue-propriété des parts de la SCPI pendant environ 10 à 15 ans. Cette option est surtout indiquée pour les contribuables anticipant un besoin futur et ne ressentant pas la nécessité d’avoir des revenus supplémentaires dans l’immédiat.  

En effet, si les parts de SCPI sont acquises en nue-propriété sans l’usufruit, le contribuable n’encaisse pas les revenus sur la durée prévue du démembrement. À l’issue de cette période, l’usufruit s’éteint et le contribuable récupère la pleine propriété des parts, sans frais ni impôt, et peut donc toucher les revenus issus de la SCPI. Par ailleurs, les parts acquises dans le cadre d’un démembrement de nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière). 

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Investir dans une SCPI : comment faire le bon choix d’investissement ? 

Maintenant que vous avez pris connaissance de ces quatre solutions d’investissement dans les SCPI, il ne vous reste plus qu’à faire votre choix, selon vos besoins, vos possibilités d’investissement et les avantages de chacune de ces solutions.  

Vous pouvez faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner. Ce professionnel vous aiguillera vers la solution la plus avantageuse pour vous. 

Chez Quintésens, nos conseillers en gestion de patrimoine (CGP) sont des experts des SCPI. À partir d’un bilan patrimonial réalisé gratuitement et sans engagement lors d’un premier rendez-vous, ce professionnel pourra établir une stratégie d’épargne et d’investissement personnalisée. 

En fonction de votre profil investisseur et de vos objectifs, cet expert vous dirigera vers des SCPI de rendement, des SCPI de plus-value ou des SCPI fiscales, comme par exemple, la SCPI Pinel

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En bref 

Est-il intéressant d’investir dans les SCPI ? 

Oui, il est intéressant d’investir dans les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Ce type de placement permet de préparer votre retraite, de percevoir des revenus complémentaires tout en diversifiant votre épargne. Les SCPI offrent un très bon rendement et sont accessibles à partir de 200 euros par mois. Enfin, vous n’avez rien à gérer, c’est la société de gestion de la SCPI qui s’occupe de tout à votre place. 

Quel est le rendement d’une SCPI ? 

Selon les chiffres fournis par l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), le taux de distribution (TD), qui sert à calculer le rendement d’une SCPI, était de 4,53 % au 31/12/2022. 

Quels sont les risques avec une SCPI ? 

Une SCPI, comme pour tout placement financier, a un risque de liquidité ou de perte en capital. Cela signifie que votre capital n’est pas garanti. Par ailleurs, le taux de distribution (TD) ou rendement de votre SCPI n’est pas garanti. 

Qu’est-ce qu’une SCPI ? 

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un placement financier sur le long terme qui permet d’investir collectivement dans l’immobilier, afin de percevoir des revenus complémentaires et de préparer votre retraite. 

Quelle SCPI choisir ? 

Il existe trois types de SCPI : les SCPI fiscales, les SCPI de rendement et les SCPI de plus-value. Pour choisir la bonne SCPI, vous devez prendre conseil auprès d’un professionnel de la gestion de patrimoine. En fonction de vos objectifs, de votre profil investisseur, et après réalisation d’un bilan patrimonial gratuit, il pourra vous conseiller la meilleure stratégie d’investissement en SCPI. 

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