Investir dans une SCPI de commerces : avantages et inconvénients

Publié le 25/01/23

4 minutes 00

Epargne et Placement
Défiscalisation

Depuis quelques mois, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont le vent en poupe et sont un placement tout indiqué en 2023. Vous vous demandez peut-être quel type de SCPI choisir ? On vous présente les SCPI de commerces, leurs avantages et leurs inconvénients. 

Qu’est-ce qu’une SCPI de commerces ? 

Pour rappel, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement immobilier locatif de long terme. Il existe trois types de SCPI :  

  • les SCPI fiscales, 

  • les SCPI de plus-value, 

  • les SCPI de rendement. 

L’intérêt de la SCPI de rendement est qu’elle verse des dividendes réguliers à ses associés. Elle investit dans des immeubles tels que des bureaux, des entrepôts professionnels et des murs commerciaux ou murs de magasins.  

Ces murs commerciaux correspondent à des : 

  • commerces dits « essentiels » : comme les magasins d’alimentation générale, supérettes, hypermarchés ou supermarchés, mais aussi des magasins de bricolage, 

  • les autres commerces qui ne relèvent pas de la première nécessité : comme les boulangeries, les commerces de détail (confiseries, épiceries, etc.), les boutiques de vêtements, etc. 

Comment fonctionne une SCPI de commerces ? 

La société de gestion achète des murs de commerces qu’elle loue à des commerçants, indépendants ou franchisés.  

Les investisseurs (appelés associés) qui ont acquis des parts dans la SCPI touchent ensuite des dividendes, en moyenne tous les trimestres. Ces dividendes correspondent aux loyers encaissés par la SCPI, auxquels sont soustraits des frais de gestion. 

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Les avantages des SCPI de commerces 

Investir dans une SCPI présente de nombreux avantages et notamment : 

  • une diversification de votre épargne et de vos placements : la clé d’une bonne stratégie d’investissement est la diversification pour réduire les risques, 

  • une mutualisation des risques : la SCPI détient une multitude de locataires réduisant ainsi le risque locatif. Le pire ennemi d’un investissement immobilier est l’absence de locataire impliquant directement une perte de revenus. Les SCPI possèdent en moyenne un portefeuille de cinquante actifs, chacun occupés par au moins trois locataires. Si l’un de ces cent cinquante locataires ne paye plus son loyer, les revenus émanant de la SCPI sont mathématiquement peu impactés, 

  • une gestiondéléguée : c’est l’un des points forts de la SCPI. Le principe même de la SCPI est de déléguer la gestion. De fait, vous n’avez aucun locataire à gérer et encore moins de travaux à réaliser. C’est le travail de la société de gestion à l’origine de la SCPI de s’occuper de cela, 

  • des revenus complémentaires : vous percevez des revenus fonciers tous les trimestres. Selon le site pierrepapier.fr, le taux de distribution moyen a été de 4,5 % en 2021 et pour 2022, le taux de distribution sera encore plus élevé. En 30 ans, le taux de distribution moyen annuel des SCPI n’a jamais été en dessous de 4 %, 

  • un placement accessible à tous : les SCPI sont accessibles à partir de 200 euros par mois. 

Si vous choisissez de réaliser un investissement en SCPI de commerces, vous profiterez d’autres avantages :  

  • un investissement locatif sûr : en effet, les murs commerciaux se louent sur de longues durées (9 ans en moyenne). Ainsi, vous avez moins de risques de vacance locative et donc, une régularité dans la perception de vos dividendes, 

  • un secteur plus robuste face à la crise : les SCPI de commerces et en particulier les commerces alimentaires, sont plus résistants face aux crises économiques, 

  • un taux de distribution intéressant : selon l’ASPIM, il était de 4,50 % en moyenne en 2021. 

SCPI de commerces : quels inconvénients ? 

Bien entendu, comme pour tout investissement financier, investir dans une SCPI de commerces comprend aussi des risques et des inconvénients comme : 

  • des frais d’entrée et de gestion : en effet, vous déléguez la gestion de votre investissement et cela a un coût, 

  • la revente des parts n’est pas garantie : comme elle est liée à l’état du marché de l’immobilier, il peut être compliqué en fonction des périodes, de revendre vos parts de SCPI, 

  • un risque de perte du capital : comme mentionné précédemment, cette perte de capital est valable pour n’importe quel placement financier. 

Note

Bon à savoir : Les frais d’entrée sont de l’ordre de 8 % à 12 % de la valeur de votre part de SCPI. Les frais de gestion correspondent quant à eux à environ 8 % à 10 % de la valeur de vos dividendes.

Épargne : pourquoi les SCPI sont-elles un placement intéressant ? 

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont le vent en poupe car face à l’inflation, elles offrent un meilleur rendement que d’autres produits d’épargne, à l’image des produits d’épargne réglementés (Livret A, PEL, LDDS, etc.). En outre, les livrets d’épargne réglementés sont eux-mêmes indexés en partie sur l’inflation.  

De plus, les loyers évoluent, en partie, à la hausse en fonction de l’inflation. Ainsi, même si l’inflation baisse, les loyers resteront les mêmes, contrairement au rendement des livrets qui eux baisseront mathématiquement. 

Par ailleurs, selon les chiffres donnés par l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), le 18 novembre 2022, la collecte des SCPI s’est élevée à 7,5 milliards d’euros entre janvier et octobre 2022. Une hausse significative qui prouve l’intérêt des Français pour ce placement immobilier, avec 45 % d’augmentation par rapport à 2021 ! Le taux de distribution des SCPI sur 30 ans n’a pas été inférieur à 4 % en moyenne. 

Enfin, si les SCPI sont un placement intéressant, c’est parce qu’il n’y a aucune gestion de la part de l’associé dans la souscription de parts de SCPI.  

Vous avez des projets ? Discutez-en avec un conseiller en gestion de patrimoine.

Comment investir dans une SCPI ? 

Pour faire le bon choix d’investissement, vous pouvez faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.  

Chez Quintésens, nos conseillers ont accès à un portefeuille de SCPI diversifié : SCPI fiscales, SCPI de plus-value, SCPI de rendement et notamment des SCPI de commerces. Ils sauront vous guider pour investir dans la SCPI qui correspondra le mieux à vos objectifs. 

En fonction de votre profil et selon vos besoins, votre conseiller Quintésens va concevoir une stratégie d’investissement sur-mesure pour assurer la réussite de votre placement. Cette personnalisation vous assure un produit d’épargne performant et optimisé

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En bref 

Qu’est-ce qu’une SCPI ? 

La SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, est un placement immobilier locatif de long terme, également appelé « pierre-papier ». La SCPI collecte des fonds auprès d’investisseurs particuliers qui touchent en contrepartie, des parts sociales non cotées en Bourse.  

Quels sont les différents types de SCPI ? 

Il existe trois types de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : les SCPI de rendement (commerces, bureaux, logements, etc.), les SCPI fiscales (liées à un dispositif de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel, la loi Malraux, etc.), ou les SCPI de plus-value (immobilier résidentiel). 

Qu’est-ce qu’une SCPI de commerces ? 

Les SCPI de commerces entrent dans la catégorie des Sociétés Civiles de Placement Immobilier de rendement. Elles concernent la location de murs de commerces (ou murs de magasins), donc l’immobilier tertiaire. 

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