Quels sont les différents types de SCPI et leurs avantages ?

Publié le 06/04/23

3 minutes 02

Epargne et Placement

Saviez-vous qu’il existe plusieurs types de SCPI ? SCPI de rendement, SCPI de plus-value ou SCPI fiscales : on vous présente leurs principaux avantages pour faire le bon choix d’investissement. 

Les différents types de SCPI et leurs avantages particuliers 

Il existe trois types de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Les SCPI de rendement 

Les SCPI de rendement investissent dans des biens immobiliers professionnels, comme des bureaux, des fonds de commerce ou des établissements de santé, des résidences seniors ou étudiantes. Elles peuvent aussi investir dans des logements à destination des particuliers. On parle alors de « SCPI résidentielles ».  

En 2022, selon les chiffres de l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), c’est l’immobilier d’entreprise qui a été le plus plébiscité par les investisseurs, à hauteur de 94,85 %. 

Dans le top trois des types d’actifs les plus investis en 2022, on retrouve : 

  1. Les SCPI de bureaux, avec 62,20 % d’investissements. 

  2. Les SCPI de commerces, avec 18,20 %. 

  3. Les SCPI de santé, avec 7 %. 

Quel est l’avantage principal des SCPI de rendement ?  

En choisissant les SCPI de rendement, vous optez pour un investissement locatif sûr, que ce soit pour les SCPI de commerces, de bureaux, comme de santé. En effet, ce type d’actifs est plus solide et résistant lors de crises économiques, en particulier les SCPI de commerces alimentaires ou d’établissements de santé, dont la demande reste toujours forte. 

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Les SCPI de plus-value ou SCPI de capitalisation 

Les SCPI de plus-value sont aussi connues sous le nom de SCPI de capitalisation ou SCPI de valorisation. Elles concernent principalement l’immobilier résidentiel, mais aussi des bureaux ou commerces à rénover, des nues-propriétés, etc.  

Le principe de cet investissement est simple : vous misez sur des parts de SCPI décotées, c’est-à-dire peu chères au moment de l’achat, avec un prix au mètre carré inférieur à la moyenne du marché immobilier. Au fil du temps, vos parts de SCPI vont prendre de la valeur. On parle donc d’un fort potentiel de plus-value, d’où le nom de ce type de SCPI. 

Sont concernés par les SCPI de plus-value : les biens immobiliers qui doivent subir de gros travaux de rénovation, les logements qui ont été achetés en viager, les logements en nue-propriété ou ceux soumis à la loi 1948.  

SCPI : investissez dans l’immobilier, sans les contraintes 

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Quel est l’avantage principal des SCPI de plus-value ? 

Lors de la revente de vos parts de SCPI de plus-value, vous profiterez ainsi d’une revalorisation de votre investissement, et donc d’une plus-value importante.  

En effet, les SCPI de plus-value n’offrent pas un rendement régulier particulièrement intéressant, ou un avantage fiscal à l’image des SCPI fiscales. C’est lors de la revente de vos parts que vous bénéficierez d’une vraie valeur ajoutée sur votre investissement. 

De plus, les SCPI de plus-value ne distribuent pas de revenus réguliers. Il arrive que les associés, également nommés épargnants ou investisseurs, perçoivent des dividendes dits exceptionnels, grâce par exemple à la plus-value réalisée sur la revente d’un immeuble. La SCPI de plus-value est donc un investissement à mener sur le long terme. 

Les SCPI fiscales  

Grâce aux SCPI fiscales, vous pouvez investir dans des biens immobiliers via un dispositif de défiscalisation mis en place par l’État, comme la loi Pinel ou la loi Malraux.  

Il existe trois types de SCPI fiscales : 

  1. La SCPI déficit foncier. 

  2. La SCPI Pinel (neuf ou Denormandie). 

  3. La SCPI Malraux. 

Ainsi, les SCPI fiscales achètent des biens soumis à ces lois. Cela peut être un logement neuf (loi Pinel), un bien historique à rénover (loi Malraux), ou un immeuble avec des travaux importants (déficit foncier ou loi Denormandie). 

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Quel est l’avantage principal des SCPI fiscales ? 

En acquérant des parts de SCPI fiscales, vous bénéficiez donc d’une réduction d’impôt importante grâce aux dispositifs de défiscalisation. De plus, vous pouvez profiter de cette défiscalisation dès l’année de votre investissement. 

Cela signifie que pour un investissement en immobilier locatif neuf, réalisé en loi Pinel par exemple, vous n’attendez pas la livraison du bien, qui a lieu en général deux ans plus tard, pour profiter des réductions d’impôt... elles sont immédiates ! 

Enfin, le rendement des SCPI fiscales est très faible. C’est pourquoi votre objectif premier, en investissant dans ce type de SCPI, doit être de réduire vos impôts

Quelle est la répartition des SCPI en 2022 ? 

Découvrez la répartition des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) par types d’actifs en 2022 : 

  • Bureaux : 62,20 %. 

  • Commerces : 18,20 %. 

  • Santé : 7 %. 

  • Résidentiel : 5,30 %. 

  • Hôtels/Loisirs : 2,40 %. 

  • Entrepôts/Logistique : 2,10 %. 

  • Locaux d’activité : 1,90 %. 

  • Locaux mixtes : 0,50 %. 

  • Autres : 0,40 %. 

Ces chiffres ont été fournis par l’ASPIM, l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier. 

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En bref 

Placements : quel type de SCPI choisir ? 

Parce qu’il existe plusieurs types de SCPI (de rendement, de plus-value ou fiscales), il est important d’être accompagné par un professionnel de la gestion de patrimoine pour faire votre choix. 

Investir dans les SCPI : bonne ou mauvaise idée ? 

Investir dans les SCPI est une bonne idée si votre horizon de placement est sur le long terme. En effet, il est conseillé de conserver vos parts de SCPI de 8 à 10 ans minimum. De plus, la rentabilité des SCPI est bonne, avec un taux de distribution de 4,53 % en 2022 selon les données de l’ASPIM. 

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