SCPI : tout ce qu’il faut savoir pour (bien) la choisir

Publié le 27/03/23

3 minutes 59

Epargne et Placement

Parce qu’il existe différents critères à prendre en compte avant de choisir une SCPI, également appelée « pierre-papier », nous avons listé pour vous les éléments principaux à regarder pour faire le bon choix. Découvrez aussi les erreurs fréquentes que les investisseurs doivent éviter à tout prix. 

Nos conseils pour (bien) choisir sa SCPI 

Différents taux, erreurs à éviter... retrouvez tout ce qu'il faut savoir pour bien choisir votre SCPI

SCPI : quels sont les critères à prendre en compte pour bien la choisir ? 

Avant d’investir dans une SCPI, vous devez prendre en compte plusieurs critères :  

  1. Le taux d’occupation physique (TOP) : il s’agit du pourcentage du parc immobilier qui est occupé par rapport au parc immobilier du patrimoine total. Selon les recommandations des experts, il doit être d’au moins 90 % afin d’assurer un remplissage correct des biens, et ainsi de garantir le paiement des dividendes des associés. 

  2. Le taux d’occupation financier (TOF) : il correspond tout simplement au total des loyers et des indemnités facturés, divisé par le total des loyers qui serait facturé, si les locaux étaient intégralement loués.  Comme pour le TOP, le TOF doit être de 90 % minimum pour maintenir un bon niveau de dividendes aux épargnants. 

  3. Le taux de distribution (TD) : consultez l’historique du TD de la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir. C’est un gage de son rendement annuel.  

  4. Les frais de souscription : les frais de souscription d’une SCPI peuvent être conséquents. En effet, ils représentent entre 5 et 12 % de la valeur de la part de l’épargnant. Veillez à ce qu’ils ne dépassent pas ces pourcentages.  

  5. La valeur des parts : vous devez prêter attention à la valeur des parts de la SCPI, c’est-à-dire l’écart entre le prix et la valeur estimée de la part. Ce dernier ne doit pas dépasser 10 %.  

  6. La liquidité des parts : la revente d’une part de SCPI dépend de l’état du marché immobilier, autrement dit de l’offre et de la demande. Aussi, pour vous assurer de la bonne liquidité des parts, préférez une SCPI à capital variable. Elles sont plus liquides que les SCPI à capital fixe.  

  7. Le report à nouveau (RAN) : cette réserve de revenus ou de plus-values sert à lisser les rendements en prévision de vacance locative par exemple. Ainsi, une SCPI avec un report à nouveau (RAN) élevé est synonyme d’un bon niveau de dividende pour les investisseurs.  

  8. La provision pour grands travaux (PGR) : cette réserve d’argent permet de faire face à d’éventuels travaux, en limitant leur coût et impact sur le rendement de la SPCI. Avoir un PGR élevé est particulièrement important pour les immeubles anciens, qui nécessitent souvent des rénovations. 

Toutefois, parce qu’il existe bien d’autres critères à observer, le conseil d’un professionnel du patrimoine est indispensable.  

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5 erreurs à éviter pour réussir votre investissement en SCPI 

Afin de bien choisir votre SCPI, et réussir votre investissement, il y a certaines erreurs que vous devez absolument éviter...  

  1. Investir dans un seul type d’actifs  

Avant toute chose, il est fortement recommandé de diversifier votre portefeuille de SCPI, en optant pour divers types d’actifs (bureaux, santé, résidentiel, commerces, etc.), implantés dans différentes zones géographiques.    

En effet, la diversification vous permettra d’avoir une moindre exposition au risque. Si un marché est en difficulté, par exemple en France, vous pouvez détenir des parts dans des zones géographiques soumises à moins d’aléas économiques, que ce soit en Europe ou même, hors de la zone Euro.  

SCPI : investissez dans l’immobilier, sans les contraintes. 

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  1. Acheter au comptant  

Il est recommandé d’acheter vos parts de SCPI à crédit plutôt qu’au comptant. En effet, grâce au crédit, vous bénéficiez d’un effet de levier. Ce terme désigne une technique financière : utiliser l’endettement pour accroître votre capacité d’investissement. Pour que cela fonctionne, vos bénéfices doivent être supérieurs au coût total de votre endettement. Quintésens travaille en partenariat avec Privilège Courtage pour proposer à nos clients des solutions de crédit pour l’acquisition de leurs parts de SCPI. 

  1. Investir sur du court-terme  

Vous devez garder en tête que l’investissement en SCPI est un placement de long terme, pour au moins 8 à 10 ans. Si vous souhaitez investir sur un horizon de placement à court terme, l’investissement en SCPI n’est pas recommandé pour vous. 

  1. Regarder uniquement le rendement    

Regarder le rendement, ou taux de distribution, d’une SCPI, c’est bien, mais ce n’est pas suffisant. Vous devez prendre en compte tous les indicateurs précédemment cités dans l’article : Quel est le taux d’occupation financier ? Le taux de rotation ? Quel type d’actif est le plus intéressant actuellement ?  Quels sont les frais de souscription ? 

Parce qu’il existe de nombreux paramètres à observer, faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Il saura vous guider pour réussir votre investissement en SCPI.  

  1. Privilégier les SCPI françaises    

Comme pour la typologie d’actifs (SCPI fiscales, de plus-value ou de rendement), ne vous limitez pas à une seule zone géographique. Vous pouvez investir dans des SCPI en France, dans ou hors de la zone Euro.  

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Pourquoi faire appel à un professionnel pour investir en SCPI ? 

Au vu des nombreux critères à prendre en compte et de la multitude de SCPI et de sociétés de gestion sur le marché, être certain de choisir la bonne SCPI est tout sauf un choix évident... Cela demande du temps et une certaine expertise.  

En faisant appel à un conseiller en gestion de patrimoine ayant une bonne connaissance de ce marché, vous bénéficiez d’une expertise véritable et d’un accès à un portefeuille de SCPI adéquat.   

En effet, un conseiller en gestion de patrimoine va concevoir une stratégie de placement sur-mesure, adaptée à vos objectifs, basée sur votre profil investisseur et sur votre bilan patrimonial.  

Présent du début à la fin de votre projet, cet expert vous guide pour choisir, acquérir et gérer votre investissement en SCPI.  

Vous souhaitez investir dans les SCPI ? 

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En bref 

Quelle SCPI choisir en 2023 ? 

En 2023, pour faire le bon choix de SCPI, il est recommandé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. En fonction de votre bilan patrimonial et de vos objectifs, cet expert vous recommandera une stratégie d’investissement sur-mesure. 

Où placer 20 000 euros ? 

En fonction de votre aversion au risque, de votre horizon de placement et de vos projets de vie, vous avez plusieurs solutions de placements à envisager avec 20 000 euros. Plan d’Épargne Retraite (PER), contrat d’assurance-vie, SCPI, etc. Faites appel à un professionnel de la gestion de patrimoine pour faire les bons choix d’investissements. 

Quelle est la meilleure SCPI du moment ? 

Pour connaître la meilleure SCPI du moment, vous devez vous rapprocher d’un expert de la gestion de patrimoine. C’est en fonction de votre profil patrimonial et fiscal, mais aussi de vos objectifs, qu’il pourra déterminer la SCPI qui vous convient le mieux. 

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